16 Aprile 2026, di Barbara Weisz – PMI.it
Gestire più appartamenti su portali online come Airbnb o Booking, con numerosissime prenotazioni all’anno e un’attività svolta in modo continuativo per otto anni, configura un’attività d’impresa: la cedolare secca non è applicabile e le imposte accertate (reddito d’impresa e IVA) non possono essere compensate con la ritenuta già versata dalla piattaforma.
Lo ha stabilito la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, con la sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, che ha accolto integralmente la pretesa tributaria della Direzione Provinciale fiorentina dell’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente che dichiarava i proventi degli affitti brevi con il regime sostitutivo della cedolare secca, restando formalmente entro il limite dei quattro immobili allora consentito dalla legge.
I fattori che trasformano l’affitto breve in attività d’impresa
La sentenza stabilisce che il limite numerico non è sufficiente a escludere l’imprenditorialità se l’attività presenta i caratteri dell’abitualità e della professionalità previsti dall’art. 55, comma 1, del Tuir e dall’art. 2082 del codice civile. Nel caso specifico, il periodo di imposta contestato rientrava nell’ambito di applicazione dei commi 595 e 596 della legge n. 178/2020, che all’epoca fissava il limite dell’attività non imprenditoriale a quattro unità immobiliari. La Corte ha tuttavia valorizzato una serie di indicatori fattuali che, considerati nel loro insieme, deponevano inequivocabilmente per l’imprenditorialità:
- il numero elevato delle prenotazioni, nell’ordine di diverse centinaia ogni anno;
- la continuità nel tempo, con attività svolta senza interruzioni dal 2017 al 2023;
- la presenza sulle principali piattaforme online, elemento che la corte considera indice di marketing professionale e di accesso sistematico a un volume elevato di clientela;
- l’entità degli introiti in assenza di altri redditi imponibili, circostanza che qualifica l’affitto breve come fonte primaria di sostentamento;
- l’abitualità delle prenotazioni, con le unità locate in modo pressoché continuativo una dopo l’altra;
- l’organizzazione dell’attività, con pulizia dei locali e cambio della biancheria a cura del locatore.
La CGT di Firenze richiama a supporto la sentenza della CGT di Pescara n. 474 del 14 luglio 2023, secondo cui un alto numero di ospiti testimonia l’esistenza di un’attività stabile e continuativa, dunque professionale.
Altro elemento rilevante, fissato dalla stessa sentenza fiorentina: la cedolare secca versata dalle piattaforme online per conto del contribuente — a titolo di ritenuta d’acconto sul canone — non può essere scomputata dalle maggiori imposte accertate. I due regimi sono alternativi per natura e struttura; la cedolare secca, in quanto imposta opzionale sostitutiva dell’IRPEF, è inapplicabile al reddito d’impresa per definizione.
Dal 2026 la soglia è scesa a due appartamenti
La sentenza riguarda periodi di imposta anteriori al 2026 e si applica, dunque, alla previgente normativa. Ma le nuove regole sugli affitti brevi 2026 hanno ulteriormente ristretto il perimetro: l’art. 1, comma 17, della legge n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha modificato il comma 595 della legge 178/2020, abbassando la soglia da quattro a due appartamenti.
Dal periodo d’imposta 2026, chi destina alla locazione breve tre o più unità immobiliari ricade automaticamente nella presunzione assoluta di attività d’impresa, con obbligo di apertura di partita IVA, tassazione ordinaria e conseguente inapplicabilità della cedolare secca. La sentenza della CGT di Firenze dimostra, tuttavia, che anche restare sotto la soglia numerica non mette al riparo da contestazioni: se il comportamento concreto del locatore rivela abitualità, organizzazione e dipendenza economica dall’attività, il fisco ha gli strumenti per contestare il regime sostitutivo indipendentemente dal numero di immobili.